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Können Sie Ihre Wohnung in Barcelona über Airbnb vermieten?

Eine Wohnung in Barcelona kaufen. Sie einige Wochen im Jahr als Ferienhaus nutzen und den Rest der Zeit an Touristen über Airbnb vermieten. Das ist der Traum! Einfaches Geld, hohe Gewinne und fast keine Arbeit, oder? (Beitrag: Wie sie ein Haus in Barcelona kaufen) Aber kann man wirklich seine Barcelona-Wohnung auf Airbnb vermieten?

Nun, wir haben uns damit auseinandergesetzt, und Sie könnten eine ziemliche Überraschung erleben. Touristenvermietungen sind in Barcelona stark reguliert.

Besonders seit 2017, da sie nicht immer den richtigen Tourismus anziehen. Eine Lizenz in der Stadt zu erhalten, ist sehr schwierig, und wenn Sie die Kosten abwägen, könnte es den Aufwand nicht wert sein.

Aber bitte lassen Sie sich nicht entmutigen, es könnte schwieriger sein als Sie zuerst dachten, aber jedes Problem hat eine Lösung. Oder zumindest ist das unser Motto bei Property Management Barcelona.

Dieser Beitrag im Überblick

Wie sich der Tourismus in Barcelona entwickelt hat

In den 90er Jahren, besonders nach den Olympischen Spielen (1992), etablierte sich Barcelona als eine der größten Touristenattraktionen der Welt.

Alle mit dem Tourismus verbundenen Branchen florierten im Laufe der Jahre. Die Nachfrage nach Ferienwohnungen wuchs rasant.

Da Ferienwohnungen kostengünstiger waren als Hotels oder sogar Hostels, zogen sie die Art von Tourismus an, die eine Stadt normalerweise vermeiden möchte (junge Feiernde, die sich eine Wohnung teilen, übermäßiger Lärm usw.).

Aber diese Wohnungen brachten Geld ein. Das Geschäft lief so gut, dass viele ohne Lizenz betrieben wurden.

Bald darauf gab es Beschwerden. Die lokale Hotelbranche konnte nicht mit den preiswerten Wohnungen konkurrieren. Auch die Nachbarn der Airbnb-Wohnungen in Barcelona waren genervt von den ständigen Partys und dem Mangel an Kontrolle.

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Die Stadt Barcelona reagiert

Die Stadt Barcelona reagierte entschieden mit strengen Vorschriften. Es wurden hohe Geldstrafen für jede Airbnb-Wohnung festgelegt, die ohne Lizenz betrieben wurde.

Die Eigentümer, die bereits eine Lizenz hatten, wurden direkt für Probleme in ihren Immobilien verantwortlich gemacht. Ab sofort musste jedes Problem so schnell wie möglich gelöst werden, sonst liefen sie Gefahr, ihre Lizenz zu verlieren.

Zusätzlich dazu wurde die Stadt nach 2017 in Zonen mit Lizenzbeschränkungen durch das PEUAT unterteilt. Dies steht für “Plan especial Urbanístico de Alojamiento Turístico” auf Spanisch. Es handelt sich also im Wesentlichen um eine Agentur für Tourismusplanung.

Diese Agentur wurde gegründet, um einen Plan umzusetzen, der die Ausstellung neuer Touristenlizenzen in den stark nachgefragten Gebieten Barcelonas stark einschränken würde. Auch versuchten sie, die bereits vorhandenen Lizenzen zu reduzieren.

Die Definition von "Ferienwohnung"

Die Autonome Gemeinschaft Katalonien und die Stadt Barcelona definieren eine Ferienwohnung als: “Unterkunft, die von den Eigentümern sporadischen Mietern direkt oder indirekt, gegebenenfalls über Agenturen, gegen wirtschaftliche Entschädigung für einen Aufenthalt von 31 Tagen oder weniger bereitgestellt wird.”

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Warum ist es so schwierig, in Barcelona eine Ferienwohnungslizenz zu bekommen?

Erstens, Sie müssen ihre Immobilie in Ordnung bringen

Der erste Schritt zum Erhalt Ihrer Ferienwohnungslizenz besteht darin, Ihre Immobilie in Ordnung zu bringen. Das bedeutet:

  • Die Immobilie muss mindestens zweimal im Jahr vermietet werden.
  • Die Mietdauer darf nie länger als 31 Tage sein.
  • Die Immobilie muss als Wohnraum registriert sein und über die entsprechende Wohnbescheinigung verfügen (lokal als “cédula de habitabilidad” bekannt).
  • Die Immobilie darf von nicht mehr Mietern bewohnt werden, als in der Wohnbescheinigung angegeben ist.
  • Die Wohnung muss vollständig möbliert sein, einschließlich Haushaltsgeräten, und sich in perfektem hygienischem Zustand befinden.

Zweitens, erhalten Sie die Genehmigung für Ihre Touristenlizenz

  • Ihre Bewerbung geht zuerst an das örtliche Rathaus.
  • Von dort wird sie an das Tourismusregister von Katalonien weitergeleitet.
  • Das Tourismusregister von Katalonien wird Ihre Lizenz nur genehmigen, wenn es eine Vorabgenehmigung vom PEUAT (Plan especial Urbanístico de Alojamiento Turístico) erhalten hat.

Drittens, der knifflige Schritt

PEUAT hat Barcelona in mehrere Zonen unterteilt.

  • Zone 1: Keine neuen Lizenzen werden ausgestellt. Wenn eine alte Lizenz frei wird, wird sie nicht an einen neuen Eigentümer vergeben. Leider umfasst diese Zone alle hochattraktiven touristischen Gebiete.
  • Zone 2: Keine neuen Lizenzen werden ausgestellt. Wenn eine alte Lizenz frei wird, wird sie an einen neuen Eigentümer vergeben. Diese Zone umfasst praktisch alle Gebiete rund um die renditestarke Zone 1.
  • Zone 3: Sehr kleine und weit entfernte Zone. Neue Lizenzen können unter bestimmten Bedingungen ausgestellt werden.
  • Zone 4: In dieser Zone ist es strengstens verboten, neue touristische Unterkünfte zu schaffen.

Für einen visuellen Überblick über die Zonen besuchen Sie bitte die PEUAT-WEBSITE.

Den Kauf einer bereits vorhandenen Lizenz

Da in den meisten Fällen keine neuen Lizenzen ausgestellt werden, ist die Nachfrage nach ihnen astronomisch gestiegen. Auch ihre Preise sind in die Höhe geschossen. Heutzutage kann man allein für eine Lizenz zwischen 60.000€ und 120.000€ zahlen.

Natürlich sind hierbei die Kosten für die Immobilie nicht inbegriffen.

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Ist der Aufwand es wert?

Da es fast unmöglich ist, in einem stark nachgefragten Gebiet eine neue Touristenlizenz zu erhalten, müssen Sie eine bereits vorhandene kaufen (60-120 Tausend Euro).

Zusätzlich zu den Versorgungsleistungen und vierteljährlichen Steuern (24%) müssen Sie für alle Probleme aufkommen, die Ihre Mieter verursachen können. Dazu können Geldstrafen für übermäßigen Lärm, Zerstörung von Möbeln oder Schäden an der Immobilie selbst gehören.

Bei Property Management Barcelona sind wir zu dem Schluss gekommen, dass eine Ferienwohnung nicht immer so rentabel ist, wie es auf den ersten Blick scheinen mag.

Die Kurzzeitvermietung, eine elegante Lösung

Da Ferienwohnungen möglicherweise schwieriger sind als Sie sich zunächst vorgestellt haben, lassen Sie uns eine andere Lösung vorschlagen: Kurzzeitvermietungen.

Diese Art von Vermietungen dauert zwischen mindestens 32 Tagen und 11 Monaten. Sie bringen größere Erträge als Langzeitvermietungen und ziehen höherwertige Mieter an als Touristenvermietungen. Vor allem verursachen sie praktisch keine Probleme mit der Stadt Barcelona oder verärgerten Nachbarn.

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