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Pueden Los Extranjeros Comprar Propiedades En España?

En breve, sí pueden. Los extranjeros pueden comprar propiedades en España.

La inversión inmobiliaria ha sido siempre alentada por España. Ya sea comercial, residencial o compra de tierras, si eres extranjero podrás comprarlo.

Es posible que tengas que sortear algunos obstáculos, pero no debería ser más difícil que en cualquier otro lugar del mundo. Aquí deseamos mostrarte el proceso que tendrás que seguir y con suerte, aclarar cualquier duda que puedas tener.

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Tabla De Contenidos

Los obstáculos legales

Para que los extranjeros puedan comprar una propiedad en España, deberán obtener un N.I.E.. El “Número de Identificación del Extranjero“. Es otorgado por el Ministerio del Interior español.

Se requiere que cada extranjero con asuntos financieros o profesionales obtenga el NIE. El documento podrá obtenerse personalmente, a través de un representante en España, o la embajada española en el país de origen.

Además, aunque no es obligatorio por ley, es muy recomendable obtener una cuenta bancaria española. Esto facilitará significativamente el proceso de pago de impuestos de vivienda y otras tarifas asociadas con la compra y mantenimiento de una propiedad. También facilitará todo si necesitas solicitar una hipoteca a través de un banco español.

Los principales bancos españoles que actualmente otorgan préstamos a extranjeros no residentes son: Banco Sabadell, Banco Popular, Banco Santander y Caixabank.

No estarás obligado legalmente a usar los servicios de un notario para la compra, aunque si es muy recomendable. Además serán imprescindibles si planeas obtener una hipoteca. Ellos también prepararán los contratos de venta, asegurándose de que cumplan con la ley local. Y si lo deseas, pueden registrar tu nueva propiedad en el Registro de la propiedad. También pueden hacerse cargo de los impuestos y los costos pendientes que deberá pagar el comprador.

Los abogados de inmuebles pueden ser útiles para ayudar a garantizar que la persona que propone la venta sea el propietario legal de la propiedad y que no existan deudas contra ella.

Encontrando tu propiedad

Los agentes inmobiliarios en España están pagados por el vendedor (alrededor del 3-6% del precio de compra). Si eres el comprador, tiene muchísimo sentido utilizar un agente de bienes raíces para encontrar tu propiedad ya que no te costará nada.

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Proporcionan una increíble cantidad de información sobre la región, están acostumbrados a tratar con compradores extranjeros y con frecuencia son bilingües. Dado que en España no se requieren estudios para convertirse en un agente de bienes raíces, es posible que debas buscar un poco antes de encontrar el adecuado. A menudo ayuda trabajar a través de recomendaciones o con agentes que pueden darte algún tipo de historial, esto te ayudará a erradicar a los aspirantes y personas sin escrúpulos que tienden a sentirse atraídos por este negocio.

Algunos portales muy útiles para encontrar la casa de tus sueños en España son:

ThinkSpain
Servihabitat
Idealista
Habitaclia

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Antes de comprar, habrá que averiguar todo lo posible

Siempre vale la pena ser un poco cauteloso antes de comprar. Algunas verificaciones simples pueden ahorrarte mucho dinero a largo plazo.

  • Solicita las credenciales de los abogados y notarios con los que trabajarás en la operación. Puede que esto no sea cómodo de hacer, pero cualquier profesional serio no debería tener ningún problema en ofrecer esta información.
  • En España, cualquier deuda esta vinculada a la propiedad. Simplemente solicita la nota simple con el “Registro de la Propiedad”  si la propiedad esta endeudada de alguna manera. La verificación de antecedentes de cualquier dirección cuesta alrededor de 10 € y demora aproximadamente 3 días hábiles.
  • Si planeas construir o renovar tu futura propiedad, consulta con el ayuntamiento local sobre las regulaciones y permisos necesarios. Las reglas cambian significativamente dependiendo de la comunidad.
  • Se ha construido la propiedad de acuerdo al código vigente? Es estructuralmente sólida? En España, puede que no sea habitual, pero definitivamente es una buena idea conseguir que un ingeniero o arquitecto haga una inspección.

Comprar una propiedad que aún no se ha construido

Con los años, muchos extranjeros han tenido todo tipo de problemas con propiedades sin terminar o que directamente nunca se construyeron.

Si bien la mala intención es rara, siempre es aconsejable tener precaución antes de comprar una propiedad que aún no se ha construido.

  • Verifica que la empresa de la cual estás comprando realmente exista. www.registradores.org puede ayudarte con este punto.
  • Verifica que los permisos de planificación y construcción se hayan otorgado con el ayuntamiento local.
  • Esto puede será obvio para muchos, pero nunca firmes un contrato que no comprendas totalmente.
  • Si se requiere algún tipo de traducción contractual siempre contrata una empresa independiente.
  • Exije pruebas de que las sumas pagadas por ti se retienen o se gastan adecuadamente.
  • Incluye en el contrato una cláusula de que todos tus fondos serán devueltos en caso de que la propiedad no se construya.

Afortunadamente, los estándares de construcción en España han mejorado mucho en los últimos años. Se están construyendo nuevos edificios con los mismos estándares que puedes encontrar en cualquier otro lugar de Europa o América del Norte.

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Hipotecas en España

Después del colapso de 2008, las regulaciones españolas para la industria de bienes raíces se endurecieron y los bancos hicieron reformas significativas. El resultado fue que los bancos comenzaron a otorgar menos hipotecas y las hicieron menos accesibles al público en general.

Por lo tanto, vale la pena obtener una aprobación previa del banco para una hipoteca antes de ir demasiado lejos con la búsqueda de propiedades. También es importante agregar en el contrato de preventa (contrato de arras) una claúsula que te permita anular el negocio, en el que caso de que no puedas obtener la hipoteca.

Los bancos españoles normalmente negocian los términos de las hipotecas con cada individuo. Siempre siguen un cierto conjunto de pautas, pero pueden ajustarse a las necesidades de cada cliente. Un broker en esta etapa puede ser una gran idea, ayudará a superar cualquier barrera de idioma y, con suerte, te ofrecerá el mejor trato disponible.

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El proceso para comprar una propiedad, paso a paso.

El proceso habitual de comprar una propiedad en España no es complicado, aquí describimos todos los pasos normalmente involucrados:

  • Si necesitas una hipoteca española, tendrás que decidir qué opción funciona mejor para ti y obtener la aprobación previa del banco que has elegido.
  • Tendrás que encontrar la propiedad de acuerdo a tus gustos. Normalmente con la ayuda de un agente de bienes raíces (recuerda que el vendedor paga su comisión completa)
  • Haces una oferta y cruzas los dedos para que el vendedor la acepte. Es habitual en esta etapa negociar un poco hasta que ambas partes acuerden un precio.
  • Ambas partes firman un “Contrato de Arras”. Este es un precontrato que estipula tu intención de comprar, la intención de los vendedores de vender y se acuerda una fecha futura para completar la operación. En esta etapa, es habitual que el comprador pague un depósito del 10% del precio de compra (el porcentaje del depósito puede variar). Siempre asegúrate de que haya cláusulas para recuperar tu dinero en caso de que el vendedor se retire de la operación.
  • Contratarás un notario para que comience  a redactar los contratos de venta (“Escritura de Compraventa”)
  • Aunque no es obligatorio, se recomienda consultar con el “Registro de la Propiedad” si hay deudas pendientes contra la propiedad. Recuerde que en España cualquier deuda pertenece a la propiedad, y se transferirá con ella, en caso de compra.
  • Se hacen los arreglos finales con el banco para la hipoteca.
  • Ambas partes firman la “Escritura de Compraventa” en la fecha preestablecida, para finalizar la operación. Durante la firma, se paga el saldo restante del precio de compra.
  • El notario registrará la venta en el “Registro de la Propiedad”

Tasas y costes

Como comprador, debes calcular una cierta cantidad además del precio de compra que cubrirá los impuestos, los honorarios de las personas involucradas en la operación y los costos adicionales.

Como regla general, puedes estimar un costo agregado entre 10,5% – 13% por encima del precio de compra. Este porcentaje incluirá:

  • Impuesto de transferencia de propiedad 6-10% en propiedades existentes o IVA del 10% para propiedades nuevas.
  • Gastos notariales, impuesto de escritura y tasa de registro de propiedad 1 – 2,5%
  • Honorarios legales 1 – 2%

 

Impuestos sobre las ganancias

El Impuesto sobre la ganancia se paga sobre las ganancias que  se obtuvieron al vender tu última propiedad. Significa la diferencia entre el precio de compra registrado y el precio de venta registrado. El importe del impuesto a pagar en España actualmente varía entre el 19% y el 23%

  • Menos de € 6,000 – 19%
  • Entre € 6,000 – € 50,000 – 21%
  • Mas de € 50,000 – 23%

 

Puedes reclamar una reducción en este impuesto a las ganancias si la propiedad ha sido tu residencia principal durante más de tres años, o si está invirtiendo el monto total en otra propiedad. Asegúrate de hablar con un contador/gestor antes de proceder con cualquier pago.

Después de todo lo que ha aprendido, es hora de comenzar a buscar tu nueva propiedad en España.

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Esperamos haber ayudado

Cualquier compra de propiedad puede ser complicada, especialmente en un país con el cual no estás familiarizado.

Después de esta publicación, esperamos que conozcas los conceptos básicos y puedas navegar por el mercado inmobiliario local sin ningún inconveniente.

Si deseas que agreguemos algo, déjanos un comentario o envíanos directamente un correo electrónico.

Mientras tanto, feliz búsqueda de propiedades!

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