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Barcelona Apartments

Mietpreisindex für Barcelona erklärt!

Was ist der Mietpreisindex?​

Sie sind bereit, in eine Wohnung in Barcelona zu investieren. Sie möchten Ihre erste Immobilie erwerben und von Mieteinnahmen leben. Was sie aber nicht wussten, ist dass die katalanische Regierung eine weitere schwerheits Stufe für den kleinen Anleger hinzugefügt hat.

Oder vielleicht haben Sie vor einiger Zeit ein Apartment in Barcelona gekauft, hatten gute Mieteinnahmen und stehen nun plötzlich vor einer Änderung der Spielregeln.

Im September 2020 kam ein neues Gesetz in Kraft. Ab dan gab es eine Obergrenze der Mieteinahmen. Von nun an wird der Höchstpreis pro Immobilie von der Regierung anhand des Mietpreisindex bestimmt. Das bedeutet, dass Sie nicht mehr entscheiden können, was Sie für Ihr Barcelona Apartment verlangen.

Obwohl dies vielleicht nicht die klügste Entscheidung der katalanischen Regierung war, würden wir Sie gerne durch die neue Verordnung führen. Erläutern, wie Sie den absoluten Höchstpreis Ihrer Investition berechnen können.

Beitrag von Interesse: Mein Mieter zahlt keine Miete, was kann ich tun? (Spanien 2023)

Dieser Beitrag auf einen Blick

So berechnen Sie die maximale Miete für Ihr Apartment in Barcelona

Die katalanische Regierung hat es sich ganz einfach gemacht.

Grundsätzlich müssen Sie die nutzbare Quadratmeterzahl Ihrer Wohnung mit dem Mietpreisindex multiplizieren. Die Regierung erkennt nur eine Zahl als „nutzbare Quadratmeter“ Ihres Grundstücks an. Und diese Nummer erscheint nur in Ihrer Bewohnbarkeitsbescheinigung. Schauen Sie sich das Bild unten an. Ihre Bewohnbarkeitsbescheinigung sollte diesem Dokument sehr ähnlich aussehen.

certificate of occupancy

Sie haben jetzt Ihre erste Nummer. 74 Quadratmeter.

Jetzt ist es an der Zeit, den Mietpreisindex für Ihre Immobilie zu erhalten. Greifen Sie auf die Web der Katalanische Wohnungsagentur zu und geben Sie die Daten ein. Zuerst die Adresse. In unserem Beispiel ist es “Passeig de l’Ebre, 66, Tortosa”. Stellen Sie sicher, dass die Web Ihnen Ihr Grundstück auf der Karte anzeigt (sonst funktioniert es nicht).

Geben Sie nun die Etage ein, in der sich Ihre Wohnung befindet, das Baujahr des Gebäudes, welcher Buchstabe auf Ihrem Energieausweis steht, die Wohnfläche Ihrer Wohnung (74m2) und schließlich den Wartungszustand.

Falls Sie so etwas wie das Baujahr des Gebäudes nicht haben, können Sie es jederzeit im spanischen Kataster nachschlagen

Sobald alles ausgefüllt ist, sollte es so aussehen wie auf dem Bild unten. Klicken Sie auf „Senden“ und Sie erhalten Ihren Preis Index.

Rental Price Index Barcelona Apartments
Price Index Tortosa Barcelona Apartment

Und Sie sind fertig. Ihr Mietpreisindex für diese Immobilie beträgt 4,93€ pro Quadratmeter.

Multiplizieren Sie Ihre 74 Quadratmeter mit dem Preisindex von 4,93 € und Sie erhalten Ihre maximal zulässige Miete: 364,82 €

Der resultierende Preis ist normalerweise relativ fair für die Stadt, das Gebiet und sogar die Straße, in der sich die Immobilie befindet. 364,82€ mag sehr wenig erscheinen, aber für eine Wohnung in der kleinen Stadt Tortosa ist dies tatsächlich nah dem Marktwert.

Die Nachteile

Was der Mietpreisindex nicht berücksichtigt, macht diese neue Regelung etwas unfair.

Es spielt keine Rolle, ob Ihre Wohnung über eine riesige Terrasse, einen eingebauten Swimming pool verfügt oder mit teuren Designerstücken ausgestattet ist. Sie können immer noch nur so viel verlangen wie Ihr Nachbar, der vielleicht seine Wohnung in Trümmern hat.

Da dieses Problem die Rentabilität Ihrer Investition negativ beeinflussen könnte, haben wir einige Möglichkeiten gefunden, Ihre maximal zulässige Miete innerhalb des gesetzlichen Rahmens zu erhöhen.

So erhöhen Sie Ihre maximal zulässige Miete

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die maximal zulässige Miete zu erhöhen.

a) Erhöhen Sie die maximal zulässige Miete um bis zu 5 %, wenn Ihre Immobilie drei oder mehr der folgenden Eigenschaften aufweist:

  • Aufzug
  • Parkplatz
  • Die Wohnung ist möbliert
  • Klimaanlage oder Heizung
  • Eine gemeinsame Terrasse oder Garten
  • Ein Pool
  • Hausmeister-Dienstleistungen
  • Besondere Aussichten (wie das Meer, ein Wald usw.)

 

b) Die Zahlung von Gemeinschaftskosten und Grundsteuern kann dem Mieter direkt in Rechnung gestellt werden. Bisher wurden diese Kosten in der Regel vom Vermieter übernommen. Aber wenn die neue Verordnung Ihre Mieteinnahmen erheblich senkt, können Sie mit Ihrem Mieter eine Vereinbarung treffen, in der er/sie für diese Kosten aufkommt (diese Ausgaben müssen jährlich aktualisiert werden).

c) Wenn Sie während der Vertragslaufzeit Ihres Mieters Renovierungsarbeiten an der Wohnung vorgenommen haben, können Sie auch dessen Miete erhöhen. Diese Renovierungen müssen seinen Komfort, seine Sicherheit oder seine Energieeffizienz verbessert haben. Nur dann können Sie die Miete nach Beendigung des ersten Vertrages frei erhöhen.

d) Wenn Sie bis zu einem Jahr vor Vertragsbeginn Verbesserungen an Komfort, Sicherheit oder Energieeffizienz der Immobilie vorgenommen haben, können Sie die Miete wie folgt erhöhen: Gesamtbetrag der Renovierung multipliziert mit 6 % geteilt durch 12 (Monate des Jahres). Nehmen wir an, Ihre Renovierung kostet 10.000 € multiplizieren Sie mit 6 % = 600 € geteilt durch 12 = 50 €. Diese 50€ ist der Betrag, den Sie zu Ihrer Miete hinzufügen können. Diese Regel hat einen Fangteig. Sie können Ihre Miete nur um maximal 20 % erhöhen, auch wenn Ihr Renovierungswert höher war.

home office barcelona apartments

Kurzfristige Vermietung, keine Mietpreisbindung

Wenn Sie sich weigern, von der Regierung kontrolliert zu werden, was Sie Ihren Mietern in Rechnung stellen können, können Sie jederzeit wechseln und Ihre Immobilie für kurze Zeiträume vermieten.

Wenn Ihr Mietvertrag eine Laufzeit zwischen 31 Tagen und 11 Monaten hat, können Sie so viel verlangen, wie Sie möchten. Dies gilt nur, solange der Mieter Ihre Immobilie nicht als Hauptwohnsitz nutzt. Sehr nützlich für Geschäftsreisen, Studenten, Auftragnehmer usw.

Aber wie immer gibt es einen Haken. Wenn Sie sich entscheiden, Ihr Apartment in Barcelona als Kurzzeitmiete anzubieten, können Sie die 60%ige Steuervergünstigung,  auf Gewinne aus langfristigen Mietverträgen, nicht nutzen.

Ein weiterer Bereich, in dem die Mietpreisbindung nicht gilt, ist, wenn Sie eine neu gebaute Immobilie oder ein Gebäude vermieten, das gerade einer umfassenden Renovierung unterzogen wurde.

Unsere Meinung dazu

Staatliche Regulierungen in einer marktwirtschaftlichen Gesellschaft haben in der Vergangenheit nicht funktioniert und werden wahrscheinlich auch in der Zukunft nicht funktionieren.

Diese jüngste Anstrengung der katalanischen Regierung hat das Ziel, der breiten Öffentlichkeit erschwinglichere Wohnmöglichkeiten zu bieten. Durch die Regulierung der maximal zulässigen Miete für Barcelona Apartments wollen sie missbräuchliche Vermieter vermeiden und ein erschwingliches Zuhause für alle bieten.

Obwohl dies in der Theorie großartig klingt, haben wir bei Property Management Barcelona festgestellt, dass das Gegenteil der Fall ist. Das Angebot an Mietobjekten ist deutlich zurückgegangen. Vermutlich, weil die meisten Eigentümer abwarten wollen und auf eine Aufhebung dieses Gesetzes hoffen, oder weil sie ihre Objekte auf kurzfristige Vermietung umgestellt haben (30 Tage bis 11 Monate, wo es keine Höchstmietregelung gibt). Das bedeutet, dass die wenigen verfügbaren Objekte mit erzwungener Höchstmiete eine erhöhte Nachfrage durch die breite Öffentlichkeit haben werden und wahrscheinlich an diejenigen mit perfekten Arbeitsverträgen und ausreichenden Barmitteln gehen werden. Nach all dieser „Veränderung“ wird es der Bevölkerungsgruppe, die ohnehin schon Schwierigkeiten hatte, eine Wohnung zu finden, aller Voraussicht nach weiter zu schaffen machen.

Außerdem haben Regulierungen wie diese, die aus heiterem Himmel kommen, die Tendenz, Immobilieninvestoren abzuschrecken. Investoren suchen vor allem nach einem. Marktstabilität. Neue Regelungen wie diese schaffen Unsicherheit und Misstrauen. Dank der Mietkontrolle könnte der potenzielle Gewinn von Wohnsiedlungen deutlich gesunken sein oder für die nächste Zukunft ungewiss erscheinen.

Diese Investoren werden sich dann dafür entscheiden, ihr Geld, ihre Ressourcen und die Erschaffung von Arbeitsplätzen woanders anzulegen.

Was kommt als nächstes?

Wir würden gerne Ihre Meinung zu diesem Thema hören. Als Eigentümer oder Mieter hat diese neue Regelung viele Kontroversen in der spanischen Immobilienbranche ausgelöst. Hinterlassen Sie gerne ein Kommentar mit Ihrer Meinung dazu.

Falls Sie weitere Fragen oder Zweifel haben, schreiben Sie uns eine E-Mail! Wir helfen Ihnen gerne weiter.

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