...
my tenant is not paying what to do

Mein Mieter zahlt keine Miete, was kann ich tun? (Spanien 2023)

Es sind Monate vergangen. Die Mietzahlungen sind ausgeblieben und jetzt geht Ihr Mieter nicht einmal ans Telefon. Was tun, wenn Ihr Mieter die Miete nicht bezahlt?

Sie fantasieren darüber, dorthin zu gehen, ihn zur Rede zu stellen, die Schlösser auszutauschen und ihn mitten auf der Straße anzuschreien. Solche Situationen können für alle Beteiligten sehr unangenehm sein.

In diesem Beitrag werden wir Sie durch alles führen, was Sie tun sollten (und was Sie auf jeden Fall NICHT tun sollten), wenn Ihr spanischer Mieter nicht zahlt.

Dieser Beitrag auf einen Blick

Sprechen Sie mit Ihrem Mieter, finden Sie heraus, was das Problem ist.

Springen Sie nicht zu voreiligen Schlüssen.

Wenn Ihr Mieter plötzlich nicht mehr zahlt, ziehen Sie nicht sofort voreilige Schlüsse. Es gibt möglicherweise verschiedene Gründe, warum Ihr Mieter nicht zahlt. Viele dieser Situationen wurden durch gute Kommunikation gelöst, und es ist nicht immer notwendig, weitere Schritte zu unternehmen.

Wie lautet die Geschichte?

Wie sieht die Zahlungshistorie Ihres Mieters aus? Wenn er/sie immer pünktlich gezahlt hat, könnte es eine völlig plausible Erklärung für die fehlende Zahlung geben.

Sprechen Sie mit Ihrem Mieter. Möglicherweise hat er/sie finanzielle Schwierigkeiten. Seien Sie respektvoll, aber bestimmt. Lassen Sie sie wissen, dass Nicht-Zahlen keine Option ist, aber dass Sie gerne helfen und einen Zahlungsplan vereinbaren möchten, bis sie sich finanziell wieder stabilisiert haben.

Keine Antwort? Dann wird es Zeit, einen Anwalt einzuschalten.

Falls Ihr Mieter andererseits nicht antwortet und Ihre Kommunikationsversuche ignoriert, könnte es an der Zeit sein, die Phase des Gesprächs zu überwinden und den rechtlichen Prozess einzuleiten. In diesem Stadium werden viele Vermieter nervös und versuchen, selbst Maßnahmen zu ergreifen. Dies könnte ein entscheidender Fehler sein, da Sie in Spanien für Ihre Handlungen verantwortlich gemacht werden können.

Mein Mieter zahlt keine Miete, was kann ich tun? 3

Was Sie NICHT tun sollten

Ihr Mieter ignoriert Ihre Anrufe oder sagt Ihnen direkt, dass er keinerlei Absicht hat, die Miete zu zahlen. Er besetzt nun Ihr Eigentum und weigert sich, auszuziehen. Der einzige Weg, um ihn loszuwerden, ist durch einen Gerichtsbeschluss und mit Hilfe der Polizei.

In diesem Stadium neigen viele Vermieter dazu, kreativ zu werden. Sie tauschen die Schlösser aus, schalten die Versorgungsleistungen ab oder versuchen die Mieter anderweitig zu “erschrecken”.

In Spanien ist dies jedoch äußerst illegal und wird als Nötigung betrachtet. Ihren Mieter ohne Gerichtsbeschluss dazu zu zwingen, das Anwesen zu verlassen, ist gesetzlich strafbar. Durch den Abschluss des Mietvertrags hat Ihr Mieter sein rechtliches Zuhause in Ihrem Eigentum festgelegt. Das bedeutet, dass er gesetzlich an das Anwesen gebunden ist und nur durch direkten Beschluss eines Richters entfernt werden darf.

Das mag für die Eigentümer kontraproduktiv klingen, aber es ist durchaus typisch in Spanien, dass ein Vermieter verklagt wird, wenn er die Wohnrechte des Mieters nicht respektiert.

Das Einleiten rechtlicher Schritte - Die richtigen Schritte:

Wenn Ihr Mieter nicht zahlt, dürfen Sie keinesfalls eigenmächtig handeln. Sie müssen den rechtlichen Weg gehen und das Justizsystem nutzen, was bedeutet, eine Klage einzureichen.
  • Bevor Sie Ihre rechtliche Forderung einreichen, benötigen Sie den Nachweis, dass Ihr Mieter aufgehört hat zu zahlen. In Spanien kann dies auf verschiedene Arten geschehen. Sie können ein Burofax, ein Telegramm (mit Empfangsbestätigung) oder eine notarielle Aufforderung senden. Das Burofax ist am gebräuchlichsten. Sie können es wenige Tage nachdem der Mieter aufgehört hat zu zahlen versenden. In dem Dokument fordern Sie Ihren Mieter auf, die Zahlungen wieder aufzunehmen, und geben ihm ein Datum an, an dem Sie Ihre Klage bei Gericht einreichen werden.
  • Sobald das im Burofax angegebene Datum verstrichen ist, reichen Sie Ihre Klage bei Gericht ein. Dazu benötigen Sie in Spanien einen Anwalt und einen Prokuristen (der Prokurist wird für die Dokumentation, die Vertretung vor Gericht und die Durchsetzung der gerichtlichen Entscheidung zuständig sein).
  • Sie können die Klage auf drei Arten einreichen: eine Forderung auf fällige Zahlungen, eine Räumungsklage oder eine Klage, die beide Dinge fordert.
  • Die Dokumente, die Sie für diese Klage benötigen, sind: eine Kopie des Grundbuchs, den ursprünglichen Mietvertrag, den Nachweis, dass Ihr Mieter nicht gezahlt hat (Burofax) und eine Vollmacht, die Ihrem Anwalt und dem Prokuristen ermöglicht, Sie vor Gericht zu vertreten.
  • Sobald die Klage eingereicht und bearbeitet wurde, wird der Mieter eine Benachrichtigung vom Gericht erhalten. In dieser Benachrichtigung wird er über die Klage, das Datum des Prozesses und das Datum der Räumung informiert. Es sei denn, der Mieter legt Widerspruch gegen die Klage ein, wird der Prozess niemals stattfinden, und das Gericht wird direkt mit der Räumung fortfahren. Es ist äußerst selten, dass ein Mieter in Spanien solche Klagen anficht.

Falls Sie einen Anwalt benötigen, können wir Ihnen gerne ein juristisches Team empfehlen, das viel Erfahrung mit solchen Situationen hat.

Der Gerichtsbeschluss

Sobald das Gericht eine positive Entscheidung getroffen hat, beginnt der Räumungsprozess.

Der Räumungsprozess kann ohne den Einsatz von Gewalt erfolgen, wenn der Mieter die Schlüssel freiwillig übergibt. Falls der Mieter sich weigert, das Grundstück zu verlassen, wird Gewalt notwendig. In diesem Fall wird der Prokurist die Räumung begleiten, zusammen mit der örtlichen Polizei.

Während des Räumungsprozesses wird eine Aufzeichnung über den Zustand des Grundstücks von der gerichtlichen Kommission gemacht. Dies ist sehr wichtig, falls der Mieter etwas zerstört hat. Nur mit dieser rechtlichen Aufzeichnung wird der Eigentümer eine Erstattung verlangen können.

Die Kosten

Wie viel Sie bezahlen müssen, wenn Ihr Mieter die Miete nicht zahlt, hängt stark von den Fachleuten ab, die Sie für diesen Prozess benötigen.

Die endgültigen Kosten variieren je nach Fall. Aber der ungefähre Gesamtbetrag sollte zwischen 800 € und 1400 € liegen. Lassen Sie uns das aufschlüsseln:

  • Anwalt: In diesem Prozess wird seine Intervention erforderlich sein. Sein Honorar wird ungefähr 600 € betragen.
  • Prokurist: Er wird dafür verantwortlich sein, jegliche Dokumentation bei Gericht einzureichen. Er wird auch die gerichtliche Entscheidung durchsetzen. Die Kosten betragen etwa 300 €.
  • Vollmacht: Dies ist ein Dokument, das dem Prokuristen die rechtliche Erlaubnis erteilt, Sie vor Gericht zu vertreten. Die Kosten belaufen sich auf etwa 40 €.
  • Schlüsseldienst: Er ist nur erforderlich, wenn der Mieter die Schlüssel nicht zurückgegeben hat oder die Schlösser ausgetauscht hat. Ungefähr 100 €.
  • Gerichtskosten: Diese fallen nur an, wenn der Eigentümer eine Gesellschaft ist. Normalerweise etwa 200 €.

Diese Aufschlüsselung enthält keine Schäden, die der Mieter möglicherweise an Ihrem Eigentum verursacht hat. Stellen Sie sicher, dass Sie Ihr Eigentum ordnungsgemäß versichert haben, bevor Sie es vermieten. Ein großartiges Unternehmen, mit dem wir gerne zusammenarbeiten, für Versicherungen ist AXA.

Wie der Mieter reagieren könnte

Nachdem der Mieter die Gerichtsentscheidung erhalten hat, könnte er auf verschiedene Arten reagieren:

  1. In der Immobilie bleiben und die Zahlungen nicht wieder aufnehmen: In diesem Fall wird der Prokurist (gegebenenfalls begleitet von der Polizei) zum vereinbarten Räumungstermin persönlich zur Immobilie gehen und den Mieter des Grundstücks verweisen.

  2. Die Schulden bezahlen und die Immobilie verlassen: Dies ist natürlich das beste Szenario, das jeder Eigentümer erhofft.

  3. Die Schulden bezahlen und in der Immobilie bleiben: In Spanien wird dies “Enervar la acción de desahucio” genannt. Mit dieser Maßnahme annulliert der Mieter praktisch die gerichtliche Räumungsaufforderung und kann in der Immobilie bleiben. Der Mieter hat nicht immer diese Option, es hängt von jedem Fall ab und sollte mit Ihrem Anwalt besprochen werden.

  4. Die Immobilie ohne Begleichung der Schulden verlassen: In diesem Fall wird der Räumungsprozess als abgeschlossen betrachtet, aber der Prozess zur Schuldeneintreibung wird fortgesetzt.

  5. Der Mieter legt Widerspruch gegen die Gerichtsentscheidung ein: Wenn dies geschieht, werden Mieter und Eigentümer an dem in der Gerichtsentscheidung festgelegten Datum vor Gericht verhandeln.

Wie lange der gesamte Prozess dauert

Das spanische Recht versucht, diesen Prozess so schnell wie möglich zu gestalten. Aber wie in vielen anderen Ländern sind die Gerichte mit Arbeit überlastet. Dennoch wurde dieser Prozess in den letzten Jahren erheblich beschleunigt. Vor nicht allzu langer Zeit hätten Sie wahrscheinlich etwa zwei Jahre warten müssen, bevor Sie eine gerichtliche Entscheidung erhalten hätten.

Heutzutage dauert der gesamte Prozess, beginnend mit dem Datum, an dem Sie Ihre Klage einreichen, etwa fünf bis sechs Monate (*nach Covid 19 is diese Zahl wieder hochgeschossen).

Werden Sie jemals bezahlt werden?

Sobald die Gerichtsentscheidung erlassen wurde, hat der Eigentümer einen Zeitraum von fünf Jahren, in dem er das ihm geschuldete Geld einfordern kann.

Dies bedeutet, dass, wenn der Mieter nicht die ausstehende Schuld begleicht, der Eigentümer seine Vermögenswerte, Konten und Gehälter einfrieren kann, bis die vollständige Rückzahlung erfolgt ist.

Mein Mieter zahlt keine Miete, was kann ich tun? 4

Besser sicher als leidig

Bei Property Management Barcelona bevorzugen wir es, das Risiko eines zahlungsunfähigen Mieters auf ein Minimum zu reduzieren. Dies macht den Screening-Prozess, während Sie Ihren nächsten Mieter auswählen, unglaublich wichtig. Bevor Sie Ihre Immobilie vermieten, stellen Sie sicher, dass Sie die Solvenz Ihres zukünftigen Mieters kennen. Bitten Sie um seinen Arbeitsvertrag und um seine letzten Gehaltsabrechnungen. Dies ist in Spanien als gängige Praxis bekannt.

Weitere hilfreiche Maßnahmen sind:

  • Kaution: Eine Monatsmiete ist das gesetzliche Norm in Spanien.
  • Zusätzliche Garantien: Laut der neuesten Änderung des spanischen Mietrechts können Sie rechtlich zwei weitere Monatsmieten als zusätzliche Garantie verlangen.
  • Private Garantie: In Spanien ist es üblich, eine andere Person zu bitten, den Mietvertrag im Namen des Mieters mitzuunterzeichnen. Diese Person haftet, falls der Mieter nicht zahlen kann.
  • Versicherung: Sie können sich gegen Zahlungsausfälle versichern und sogar für Gerichtskosten. Wir empfehlen, sich bei Ihrer spanischen Bank oder Versicherungsgesellschaft darüber zu informieren.

Was kommt als Nächstes?

Diese Art von Situation kann äußerst ärgerlich sein, wenn nicht sogar schlimmer. Den Stress eines zahlungsunfähigen Mieters zu bewältigen, ist nicht einfach, besonders wenn Ihre Immobilie in einem fremden Land liegt.

Bei Property Management Barcelona hoffen wir, Ihre Zweifel geklärt und Ihnen einen angemessenen Weg nach vorne aufgezeigt zu haben.

Falls Sie noch Fragen haben oder möchten, dass wir etwas hinzufügen, hinterlassen Sie uns bitte einen Kommentar oder senden Sie uns einfach eine E-Mail.

Share this post

Subscribe to our newsletter

Don't miss out on the latest in Spanish Real Estate

More to Explore

real estate golden visa in spain
Deutsch

Goldenes Visum Spanien

Die Goldene Visa in Spanien ist in Gefahr geraten. In diesem Beitrag erklären wir, wie du sie beantragen kannst, und ob es ratsam ist, den Prozess zu beschleunigen.

Read More »
antares barcelona rooftop
Deutsch

Antares Barcelona

Antares Barcelona: Ein 30-stöckiger Turm direkt am Strand mit atemberaubendem Ausblick, luxuriösen Apartments und beeindruckenden Annehmlichkeiten.

Read More »

Subscribe to our Newsletter!

Compare Listings

Titel Preis Status Typ Wohnfläche Zweck Schlafzimmer Badezimmer
Seraphinite AcceleratorBannerText_Seraphinite Accelerator
Turns on site high speed to be attractive for people and search engines.