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Inquilino No Paga El Alquiler, Que Hacer? (2020)

Han pasado meses. Tu inquilino no paga el alquiler, y encima ahora, ni siquiera te contesta el teléfono.

Fantaseas con ir allí y confrontarlo, cambiar las cerraduras y decirle de todo. Este tipo de situaciones pueden ser bastante desagradables para todos los involucrados. En este post intentaremos darte una guía de de todo lo que debes hacer (y te diremos lo que definitivamente NO debes hacer), si tu inquilino no paga el alquiler.

Tabla De Contenidos

Habla con tu inquilino, descubre cuál es el problema

Si de repente dejas de recibir el pago del alquiler, no llegues inmediatamente a conclusiones ni tomes medidas excesivas. Puede haber una variedad de razones por las cuales tu inquilino no está pagando. Muchas de estas situaciones se han resuelto mediante una buena comunicación y no siempre es necesario tomar medidas adicionales.

Como se ha comportado tu inquilino en el pasado? Si él o ella siempre ha pagado a tiempo, puede haber una razón perfectamente plausible detrás de la falta de pago.
Habla con tu inquilino. Puede estar atravesando dificultades financieras. Sé respetuoso pero firme. Hazle saber que no pagar, no es una opción. Pero que estás dispuesto a ayudar en la elaboración de algún tipo de plan de pago hasta que ellos puedan normalizar su situación

Si por otro lado tu inquilino no responde e ignora tus intentos de comunicación, puede que haya llegado el momento de comenzar el proceso legal. En esta etapa, muchos propietarios se ponen nerviosos e intentan tomar el asunto en sus propias manos. Esto podría ser un error muy grave, ya que en España responsabilizarán al propietario por cualquier acción fuera del marco legal.

Lo que no debes hacer si tu inquilino no paga el alquiler

Tu inquilino ignora tus llamadas o directamente te dice que no tiene intención de pagar. Ahora ocupa tu propiedad y no se moverá. La única forma de sacarlo es mediante una orden judicial y una escolta policial.

A esta altura, muchos propietarios tienden a ponerse creativos. Cambian las cerraduras, cortan los servicios e intentan “asustar” a los inquilinos por otros medios.

En España, esto es altamente ilegal y se considera coerción. Obligar a tu inquilino a desalojar las instalaciones sin una orden judicial es penado por la ley. Al firmar el contrato de arrendamiento, tu inquilino ha establecido su hogar legal en tu propiedad. Esto significa que legalmente está vinculado a la propiedad y solo puede ser removido por orden directa de un juez.

Todo esto puede sonar extraño para los propietarios, pero es bastante típico en España, que un inquilino demande a un propietario si este no respeta sus derechos de vivienda.

Iniciando acciones legales, los pasos apropiados

Tu inquilino no paga el alquiler de tu propiedad, pero definitivamente no puedes tomar el asunto en tus propias manos. Tendrás que hacer las cosas de manera legal, a través del sistema judicial. Sí, esto significa presentar una demanda.

Antes de la demanda

  • Antes de presentar tu reclamo legal, necesitarás pruebas de que tu inquilino ha dejado de pagar. En España, esto se puede hacer de varias maneras. Puedes enviar un Telegrama un Burofax (con acuse de recibo) o un requisito notarial. El más común es el burofax. Ya puedes enviarlo unos días después de que haya dejado de pagar.
  • En el documento, le pedirás a tu inquilino que reanude los pagos y le darás notificación de una fecha en la que presentarás tu reclamo ante los tribunales.

 

Iniciando la demanda

  • Una vez que haya pasado la fecha especificada en el burofax, presentarás tu reclamo ante los tribunales. Para esto, en España, necesitarás un abogado y un procurador (el procurador se encargará de la documentación, la representación ante el tribunal y la ejecución de la resolución judicial).
  • Puedes presentar el reclamo de tres maneras. Una demanda de pagos vencidos, una solicitud de desalojo o una demanda que solicite ambas cosas.
  • Los documentos que necesitarás para presentar esta demanda son: una copia de la escritura de propiedad, el contrato de alquiler original, la prueba de que tu inquilino ha dejado de pagar (burofax) y un poder legal que le permite a tu abogado y procurador representarte en el tribunal.

 

Después de la demanda

  • Una vez que la demanda ha sido admitida y procesada, el inquilino recibirá una notificación de la corte. En el aviso se le informará sobre la demanda, se establecerá una fecha para el juicio y otra fecha para el desalojo. A menos que el inquilino impugne la demanda, el juicio nunca tendrá lugar y el tribunal procederá directamente al desalojo. Es extremadamente raro que un inquilino impugne este tipo de demandas en España.
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La resolución de la corte

Una vez que el tribunal ha emitido una resolución favorable, comienza el proceso de desalojo.

El proceso de desalojo podría ocurrir sin usar la fuerza si el inquilino entrega las llaves voluntariamente. Si el inquilino se niega a abandonar la propiedad, la fuerza será necesaria. En este caso, el procurador presenciará el desalojo, acompañado por la policía local.

Durante el proceso de desalojo, la comisión judicial hará un registro del estado de la propiedad. Esto es muy importante en caso de que el inquilino haya destruido algo. Solo mediante este registro legal podrá el propietario solicitar un reembolso.

Los costos judiciales si tu inquilino no paga el alquiler

Como los salarios difieren mucho para los profesionales que puedas necesitar en este proceso, el costo final dependerá de cada caso. Pero la cifra total aproximada, debería estar entre € 800 y € 1.400. Vamos a desglosarlo:

  • Abogado: en este tipo de proceso, necesitarás su intervención. Su salario rondará los 600 €.
  • Procurador: el estará a cargo de presentar cualquier documentación a los tribunales. Él también será quien haga cumplir la resolución judicial. Su coste es aproximadamente € 300.
  • Poder notarial: este documento le otorgará al procurador permiso legal para representarte en la corte. El coste es de  € 40.
  • Cerrajero: solo será necesario si el inquilino no ha devuelto las llaves o ha cambiado las cerraduras. Aproximadamente € 100.
  • Honorarios de la corte: solo se aplican si el propietario es una entidad jurídica. Normalmente alrededor de € 200.

Como podrá responder el inquilino

Una vez que el inquilino haya recibido la resolución del tribunal, puede responder de varias maneras:

  • Permanecer en la propiedad sin reanudar los pagos: en este caso, una vez que llegue la fecha de desalojo, el procurador (acompañado por la policía si es necesario) irá físicamente a la propiedad y obligará al inquilino a dejar las instalaciones.
  • Pagar la deuda y desocupar la propiedad: esta es la posibilidad con la cual todo propietario sueña.
  • Pagar la deuda y permanecer en la propiedad: Esto en España se llama “Enervar la accion de desahucio”. Con esta acción, el inquilino básicamente cancela el aviso de desalojo de la corte y puede permanecer en la propiedad. El inquilino no siempre tendrá esta opción, depende de cada caso y debe ser discutido con tu abogado.
  • Desalojar la propiedad sin pagar la deuda: en este caso, el proceso de desalojo se considerará finalizado, pero el proceso continuará con respecto al cobro de la deuda.
  • El inquilino se opone a la resolución de la demanda: si esto sucede, el inquilino y el propietario tendrán el juicio en la fecha estipulada en la resolución judicial.

Cuánto dura todo el proceso

La ley española trata de hacer este proceso lo más rápido posible. Pero como en muchos otros países, los tribunales están sobrecargados de trabajo. Dicho esto, este proceso se ha acelerado enormemente en los últimos años. No hace mucho tiempo, probablemente esperarías dos años antes de obtener una resolución judicial.

Hoy en día, todo el proceso que comienza en la fecha en la cual presentas tu demanda, dura entre cinco y seis meses.

Se te pagará lo que te deben?

Una vez que se haya emitido la resolución judicial, el propietario tendrá un período de cinco años en el que podrá reclamar el dinero que se le debe.

Esto significa que si el inquilino no procede a pagar la deuda pendiente, el propietario podrá congelar sus activos, cuentas y salarios hasta que se haya producido el reembolso completo.

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Mejor prevenir que curar

En Property Management Barcelona preferimos reducir al mínimo el riesgo de un inquilino que no paga el alquiler. Esto hace que el proceso de selección al elegir a tu próximo inquilino sea increíblemente importante. Antes de alquilar tu propiedad, asegúrate de la solvencia de tu futuro inquilino. Pídele que te envíe su contrato de trabajo y los últimos recibos de sueldo. Esto se considera una práctica habitual en España.

Otras medidas útiles son:

  • Depósito: un depósito de un mes es la norma legal en España.
  • Garantías complementarias: de acuerdo con la última modificación hecha a la ley de alquiler española puedes solicitar legalmente dos meses más de alquiler como garantía complementaria.
  • Garantía privada: en España, es una práctica común pedirle a otra persona que co-firme el contrato de alquiler. Esta persona será responsable como aval en caso de que el inquilino no pueda pagar.
  • Seguro: puedes obtener un seguro contra la falta de pago e incluso por gastos judiciales. Recomendamos investigarlo con tu banco español o compañía de seguros.

 

Post de interés: Indice de referencia de precios de alquiler explicado!

Conclusión

Este tipo de situación puede ser extremadamente molesta en el mejor de los casos. Manejar el estrés de un inquilino que no paga no es fácil, especialmente si tu propiedad está ubicada en un país extranjero.

En Property Management Barcelona, ​​esperamos haber aclarado tus dudas y haberte dado una forma adecuada para proceder. Si te has cansado y decides vender tu propiedad, aquí te dejamos un post que te ayudará: Como vender tu piso en Barcelona.

Como siempre, si tienes alguna pregunta o deseas que agreguemos algo, déjanos un comentario o simplemente envíanos un correo electrónico.

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