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Indice de Referencia de Precios de Alquiler Explicado!

Que es el indice de referencia de precios de alquiler?

Estás listo para invertir en un apartamento en Barcelona. Deseas comprar tu primer propiedad y comenzar a vivir de los ingresos del alquiler. Pero en plena búsqueda te enteras que el gobierno catalán ha añadido otro nivel de dificultad para el inversor. El indice de referencia de precios de alquiler.

O tal vez ya habías comprado un piso hace algún tiempo, disfrutabas de ingresos regulares por alquiler y de repente te enfrentas a un cambio en las reglas del juego.

En septiembre de 2020 se aprobó una ley que pone un límite a lo que el propietario puede cobrar a sus inquilinos. A partir de entonces, el precio máximo a cobrar por inmueble será dictado por el gobierno utilizando el Índice de Referencia de Precios de Alquiler. Esto significa que ya no podrás decidir cuánto cobrar por tu piso en Barcelona.

Aunque tal vez esta no haya sido la decisión más acertada del Gobierno catalán, nos encantaría explicarte la nueva normativa. Ademas de explicar cómo calcular el precio máximo de alquiler de tu inversión.

Tabla De Contenidos

Como calcular el máximo precio de alquiler para tu inversión

El gobierno catalán lo ha hecho suficientemente simple para que puedas calcular tu indice de referencia de precio de alquiler.

Básicamente tienes que multiplicar los metros cuadrados útiles de tu piso por el índice de referencia de precios de alquiler. El gobierno solo reconocerá un número como los “metros cuadrados útiles” de tu propiedad. Son los metros que aparecen en tu cédula de habitabilidad. Echa un vistazo a la imagen de abajo. Tu cédula de habitabilidad debería ser muy similar a este documento.

certificate of occupancy

Ya tienes tu primer número. 74 metros cuadrados útiles.

Ahora es el momento de obtener el índice de referencia de precios de alquiler de tu propiedad. Accede a la web de la Agencia de l’habitatge de Catalunya e introduce los datos que te piden. Primero la dirección. Para nuestro ejemplo, es “Passeig de l’Ebre, 66, Tortosa”. Asegúrate de que la web te muestre tu propiedad en el mapa (o no funcionará).

Ahora ingresa el piso en el que se encuentra tu apartamento, el año de construcción del edificio, qué letra aparece en tu certificado energético, la superficie habitable de tu piso (74m2) y finalmente, el estado de mantenimiento.

Si te falta algo como el año de construcción del edificio, siempre puedes buscarlo en la web del Catastro.

Una vez que tengas todo completado (imagen inferior), presiona “Enviar” y obtendrás tu índice de referencia de precios de Alquiler.

Indice Referencia Precio Alquiler
Indice Referencia Precio Alquiler Barcelona

Ya lo tienes. Tu índice de referencia de precios de alquiler, para esta propiedad, es de 4,93 € por metro cuadrado (debes tomar en cuenta el índice del medio, en color rojo).

Multiplica tus 74 metros cuadrados por el Índice de Referencia de 4,93€ y te dará tu renta máxima permitida: 364,82€

El precio resultante suele ser relativamente justo para la ciudad, el área e incluso la calle en la que se encuentra la propiedad. 364,82€ te puede parecer poco, pero para un piso ubicado en el pueblo de Tortosa, éste número se acerca al valor del mercado.

Las desventajas del indice de referencia del precio de alquiler

Lo que el índice de referencia de precios de Alquiler no llega a tomar en cuenta, es lo que hace que esta nueva regulación sea algo injusta.

No importa si tu propiedad tiene una gran terraza, un jacuzzi incorporado o está amueblada con costosos artículos de diseño. Aún así solo podrás cobrar tanto como tu vecino, que quizás tenga su piso en ruinas.

Dado que esta ley puede afectar negativamente la rentabilidad de tu inversión, hemos encontrado algunas formas de aumentar tu alquiler máximo permitido. Todas las opciones están dentro del marco legal de Catalunya.

Cómo aumentar tu alquiler máximo permitido

Hay varias formas de aumentar el alquiler máximo permitido.

a) Incrementar la renta máxima hasta en un 5% si tu propiedad tiene tres o más de los siguientes atributos:

Ascensor
Plaza de aparcamiento
La propiedad está amueblada
Aire acondicionado o calefacción
Una terraza o jardín compartido
Una piscina
Servicios de limpieza o conserjería
Vistas especiales (como el mar, un bosque, etc.)

b) Los gastos del piso (por ej. comunidad e IBI) se pueden cobrar al inquilino. Hasta ahora estos gastos normalmente los cubría el propietario. Pero si la nueva regulación reduce significativamente tus ingresos por alquiler, puedes llegar a un acuerdo con tu inquilino donde él / ella paga estos costes (se deberá entregar al inquilino un desglose anual de los gastos cada enero)

c) Si se han realizado obras para mejorar el confort, la seguridad o la eficiencia energética de la propiedad hasta un año antes del inicio del contrato se podrá aumentar la renta de la siguiente manera: Importe total de la renovación multiplicado por 6% dividido por 12 (6% equivale al interés legal del dinero mas 3 puntos dividido por los meses del año). Digamos que tu reforma tuvo un coste de 10.000€ multiplicado por 6% = 600€ dividido por 12 = 50€. Estos 50€ es la cantidad que puedes añadir a tu alquiler. Ten en cuenta que el aumento em la renta nunca podrá ser mas del 20% a lo establecido por el índice de referencia de precios.

Post the interés: Mi inquilino no paga alquiler, que hacer?

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Alquileres a corto plazo, sin control de alquiler

Si prefieres poder cobrar el alquiler que te parezca justo por tu propiedad, los alquileres a corto plazo pueden ser una muy buena opción.

Si tu contrato de alquiler tiene una duración entre 32 días y 11 meses podrás cobrar tanto como quieras. Esto solo es válido mientras que el inquilino no use la propiedad como su vivienda principal. Y el contrato tendrá que especificar que a la propiedad se le dará un “Uso distinto de vivienda permanente”. Muy útil para los que viajan por negocios, estudiantes, contratistas, etc.

Pero como siempre hay trampa. Si decides ofrecer tu apartamento para alquileres a corto plazo, no podrás aprovechar el beneficio fiscal del 60%. Este beneficio solo se ofrece sobre las ganancias por alquileres de largo plazo.

También podrás cobrar el alquiler libremente cuando tu propiedad esté recién construida o el edificio haya pasada por una reforma muy importante. 

Nuestra opinión

Las regulaciones gubernamentales en una sociedad de libre mercado no han funcionado en el pasado y probablemente no funcionen en el futuro.

Este último esfuerzo del gobierno catalán tiene como objetivo brindar más oportunidades de vivienda asequible al público en general. Al regular el alquiler máximo permitido para los apartamentos en Barcelona, mediante el indice de referencia de precio de alquiler, ​​quieren evitar a los propietarios abusivos y proporcionar un hogar para todos.

Aunque esto suena genial en teoría, en Property Management Barcelona hemos notado todo lo contrario. Ha habido una caída significativa en la disponibilidad de propiedades de alquiler. Probablemente porque la mayoría de los propietarios esperan la cancelación de esta ley, o porque han cambiado su modalidad a alquileres temporales (32 días hasta 11 meses donde no existe una regulación de alquileres máximos). Esto significa que las pocas propiedades disponibles con renta máxima obligatoria tendrán una mayor demanda por parte del público en general, y probablemente irán a aquellas personas con contratos de trabajo perfectos y suficientes recursos en efectivo. Después de todo este “cambio”, el segmento de la población que ya estaba luchando por encontrar un piso, con toda probabilidad seguirá luchando.

Además, regulaciones como estas, que surgen de la nada, tienden a repeler a los inversores inmobiliarios. Los inversores buscan una cosa por encima de todo. Estabilidad económica. Nuevas regulaciones como estas crean incertidumbre y desconfianza. Gracias al control de alquileres, la rentabilidad de las promociones inmobiliarias disminuirá significativamente.

Los inversores entonces optarán por llevar su dinero, recursos y empleos a otra parte.

Que sigue?

Nos encantaría escuchar tu opinion sobre este tema. Como propietario o inquilino, esta nueva normativa ha suscitado mucha polémica en la comunidad inmobiliaria española. Escríbenos! Que opinas tu del indice de referencia del precio de alquiler?

Además, si tiene otras preguntas o inquietudes, envíanos un mail! Nos encantaría ayudarte.

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