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mortgages in spain for non residents

Hipoteca en España (una guía)

Introducción

Obtener una hipoteca en España cuando quieres comprar una propiedad, puede ser un proceso largo y a veces complicado.

En este post, nos gustaría explorar cómo puedes obtener una hipoteca en España, las condiciones que ofrecerán los bancos españoles a residentes y no residentes, toda la documentación necesaria, los pasos a seguir y los peligros a evitar.

Empecemos

"Los bancos ofrecerán diferentes condiciones a residentes y no residentes españoles"

Este post en resumen

Consigue una hipoteca en España, paso a paso

  • Comienza la búsqueda:

Antes de buscar una propiedad, es importante reunirse con varios bancos y un broker hipotecario. Al terminar estas reuniones, tendrás una idea realista sobre cuánto dinero te prestarán, la tasa de interés que pagarás y la duración hipotecaria que podrás obtener.

  • Elige al prestamista adecuado:

Cuando hayas completado tu estudio de las actuales condiciones de mercado, es hora de elegir el banco que ofrezca las mejores condiciones.

Hay que ir con cuidado, ya que los bancos españoles tienden a bajar su tasa de interés si contratas algunos de sus productos bancarios junto con la hipoteca. Esto significa que pagarás un tipo de interés “más bajo” si contratas su seguro de hogar, seguro de vida, domicilias tu nómina, obtienes sus tarjetas de crédito, etc.

Al analizar estas ofertas, es importante hacer  los cálculos correspondientes y ver si vale la pena contratar estos productos. Muchas veces el ahorro que la contratación de este producto bancario supone no sale a cuenta, ya que es más caro que sus equivalentes externos.

  • Valoración de la propiedad:

Una vez hayas encontrado la propiedad que deseas comprar, notifica al banco de tu elección y enviarán un tasador. Con la valoración de la propiedad, el banco se asegura de que la propiedad realmente valga el precio de mercado.

Este es un paso importante porque el préstamo se basará en el valor más bajo (entre la valoración y el precio de mercado).

Por ejemplo: Negocias un porcentaje de financiación del 60% con tu banco. Encuentras una propiedad por 600 mil euros. Naturalmente, asumes que al 60% obtendrás 360 mil del banco. Pero cuando se realiza la valoración, solo valoran la propiedad en 500 mil. Esto significa que solo obtendrás 300 mil del banco, teniendo que cubrir la diferencia tú mismo.

  • El documento FEIN:

Una vez realizada la valoración y aprobada tu hipoteca por el departamento de análisis de riesgos del banco, recibirás el documento FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Este es un documento personalizado emitido por el banco en el que se encuentran todas las especificaciones y condiciones negociadas sobre tu hipoteca. Repasa este documento con cuidado o haz que un abogado especializado lo revise.

  • Primera reunión notarial:

Poco antes de firmar la escritura de compraventa de tu futura casa, debes reunirte con el notario de tu elección para repasar las condiciones de la hipoteca.

Él te explicará estas condiciones y se asegurará de que las entiendas completamente. Esta ley se introdujo luego de la crisis inmobiliaria del 2008. Antes, muchos bancos tenían cláusulas abusivas en sus escrituras de hipoteca, y los consumidores las firmaban sin saberlo.

  • Escritura de compraventa y escritura de hipoteca ante notario:

Finalmente, llegó el gran día. Te reunirás con la parte vendedora de la propiedad y un representante del banco que te otorgará la hipoteca. Durante este día, firmarás la escritura de propiedad de la casa que estás comprando y la escritura de hipoteca.

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"El préstamo que te otorgarán se basará en el valor más bajo entre la tasación y el precio de mercado."
Una foto de Barcelona ciudad, excelente lugar para comprar una casa con hipoteca

Condiciones de hipotecas para residentes españoles

Cuando se solicita una hipoteca en España, los bancos se enfocan en una sola cosa: el riesgo que ellos asumen.

El banco necesita evaluar si el que solicita el préstamo podrá pagar. El país de origen y donde paga impuestos pueden tener un gran impacto en cuán riesgoso te ven como prestatario. Para los bancos españoles, siempre será más fácil perseguir a alguien que vive en España y paga impuestos aquí, en caso de un impago.

Por lo tanto, los residentes españoles suelen obtener mejores ofertas hipotecarias si los comparamos a los no residentes.

  • Residentes fiscales españoles:

Cuando se pagan impuestos al gobierno español, los bancos normalmente te ofrecerán hasta un 80% de financiación sobre el valor del inmueble.

En algunas excepciones, será posible obtener hasta un 90% o incluso un 100% del porcentaje de financiación. Pero esto se aplica a muy pocas propiedades, normalmente las que son propiedad del propio banco. Además, en estos casos, el perfil del prestatario debe ser excepcional.

  • Tipo de interés:

El tipo de interés en España para hipotecas, se determina sumando el tipo actual del Euribor y una tasa adicional establecida por el banco.

El Euribor, que significa Euro Interbank Offered Rate, refleja el interés al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. Esto establece la línea base para el costo real del dinero prestado.

Durante febrero de 2024, la tasa del Euribor se situó en el 3,67%. Al Euribor, los bancos españoles agregan un porcentaje, que generalmente oscila entre el 1% y el 2%. Este porcentaje extra representa el costo de los servicios proporcionados por el banco. El monto específico que se agrega depende del tipo de hipoteca que estés solicitando y del banco con el que estás trabajando.

  • Duración del préstamo:

El Banco de España establece la duración máxima recomendada de un préstamo hipotecario en 30 años. La duración promedio de las hipotecas en España en 2024 es de aproximadamente 23 años. Las condiciones específicas para tu préstamo hipotecario dependerán de tu ingreso, cuántas deudas previas tienes y del banco que otorga el préstamo.

"Como residente español, los bancos normalmente ofrecen hasta un 80% de financiación sobre el valor de la propiedad"

Condiciones de hipotecas para no residentes

Como se mencionó anteriormente, a los bancos españoles les interesa saber si podrás devolver el préstamo o si existe algún riesgo de que no pagues. Los factores más importantes para establecer ese riesgo, además de tus ingresos, son tu país de origen y tu residencia fiscal.

Además, cuando un extranjero compra una casa en España, normalmente se trata de una segunda residencia. Por lo tanto, los bancos consideran a este tipo de comprador más riesgoso, ya que si hay dificultades financieras, lo primero que se suspende es el pago de la segunda casa. Debido a estas razones, los bancos normalmente ofrecen condiciones menos ventajosas a los no residentes.

  • Porcentaje de financiación:

A los no residentes, los bancos ofrecerán un porcentaje de financiación menor. Con un máximo del 70% sobre el valor de la propiedad. Aunque es mucho más común obtener el 60% o incluso el 50%.

  • Tipo de interés:

Si bien es posible encontrar los mismos tipos de interés que se ofrecen a los residentes españoles, como no residente normalmente tendrás que pagar una tasa de interés ligeramente más alta.

  • Duración del préstamo:

Normalmente, los bancos ofrecerán una duración máxima del préstamo de 20 años a los no residentes. Solo algunas entidades pueden ofrecer hasta 30 años dependiendo de tu perfil.

  • Pagos:

En la gran mayoría de las hipotecas emitidas a extranjeros, los pagos deberán hacerse en euros. Dicho esto, puedes solicitar al banco que transfiera la hipoteca a tu moneda local una vez que esta sea aprobada (esto está regulado por la ley hipotecaria española).

Tipos de hipotecas

Cuando se trata de hipotecas españolas, el factor principal que las define es el tipo de interés al cual están sujetas. 

  • Hipoteca de interés variable:

En España, la hipoteca de interés variable es sin duda, la más común.

El tipo de interés para una hipoteca española está compuesto por el valor actual del Euribor (tasa interbancaria ofrecida en euros) más el interés adicional que cada banco decida.

En una hipoteca de tipo variable, como su nombre sugiere, el pago variará de acuerdo a las fluctuaciones del valor del Euribor.

Este estilo de hipoteca normalmente tiene los pagos más bajos en el momento de contratación, pero atención, dichos pagos pueden subir drásticamente si el Euribor sube.

  • Hipoteca de interés fijo:

Por otro lado, con este estilo de hipoteca, el tipo de interés se fija al momento de la contratación del préstamo y permanece inalterado durante todo la vida del mismo, sin importar las fluctuaciones del Euribor. De esta manera te aseguras que tendrás el mismo pago durante toda la vida de tu hipoteca

A menudo, estos tipos de hipotecas vienen con tasas de interés más altas en comparación con las variables, ya que los bancos quieren compensar el riesgo de mantener la tasa constante durante todo el plazo.

  • Hipoteca de interés mixto:

Finalmente, las hipotecas de tipo mixto ofrecen una combinación de ambos tipos de tasa de interés. Comienzas con un período de tiempo con una tasa fija (normalmente los primeros 10 años) y luego pasarás a una tasa variable una vez que ese período expire.

"Tasa variable: Su pago variará de acuerdo con las fluctuaciones del valor de Euribor"

Documentación necesaria para solicitar una hipoteca española

Al pedir una hipoteca española, los bancos solicitarán varios documentos, con requisitos específicos que varían entre instituciones. El objetivo principal de recopilar estos documentos es evaluar tu capacidad para cumplir con los pagos mensuales y evaluar el riesgo de incumplimiento. Esto es lo que necesitarás:

    1. Identificación personal: los ciudadanos españoles deberán proporcionar su DNI, mientras que los extranjeros deben presentar su pasaporte. Además, los extranjeros necesitarán un NIE (Número de Identificación de Extranjero) español para finalizar la compra de la vivienda.
    2. Informe crediticio: Como no residente, deberás obtener este informe en tu país de origen. Si solicitas la hipoteca como residente, los bancos españoles lo obtendrán en tu nombre.
    3. Detalles de empleo y verificación de ingresos: deberás proporcionar un contrato de trabajo válido y tus últimas nóminas (al menos tres) para demostrar tus ingresos actuales.
    4. Declaraciones de impuestos: Los bancos suelen solicitar las declaraciones de impuestos de tus últimos dos años, a veces incluso tres años.
    5. Extractos bancarios: Es muy posible que te soliciten extractos bancarios recientes para demostrar estabilidad financiera, incluida tu capacidad para cubrir el depósito de la propiedad.
    6. Certificado de residencia fiscal: Obtén este certificado de la agencia de recaudación de impuestos de tu país de origen.
    7. Detalles de otras deudas: Deberás proporcionar documentación de cualquier otra deuda que puedas tener, como otras hipotecas, préstamos personales, pensión alimenticia, etc.
    8. Detalles de tus activos: Proporcionar detalles de cualquier otra propiedad / acciones / pensiones que puedas tener no es obligatorio, pero agregarán peso a tu solicitud.

Si alguno de tus documentos está en un idioma que no sea el español, deberás traducirlos con un traductor jurado. Ten en cuenta que aunque algunos bancos pueden aceptar documentos en inglés, esto no es aplicable a todas las instituciones.

Los costes implicados en las hipotecas españolas

Cuando contratas una hipoteca, hay ciertas tarifas asociadas. Quién paga estas tarifas? El banco o tú? Descúbrelo a continuación:

  • Coste de tasación: el banco paga. Según la ley, la valoración de la propiedad que se va a comprar debe ser cubierta por el banco. Dicho esto, muchos prestamistas convencionales todavía cobran esto al cliente. También ten en cuenta que siempre puedes contratar a un tasador externo si no deseas utilizar el que propone el banco.
  • Gastos notariales: normalmente el banco paga. Prácticamente en todos los casos, el prestamista cubre el 100% de los gastos notariales necesarios para las escrituras hipotecarias. Sin embargo, por ley, solo el 50% de estos costos deben ser cubiertos por el banco.
  • Papeleo: el banco paga. Todo el papeleo asociado con la apertura de la hipoteca o su registro debe ser cubierto por el banco.
  • Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD): el banco paga. El impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) en España será cubierto por el prestamista. El costo puede oscilar entre el 0,5% – 1,5% dependiendo de dónde se obtenga la hipoteca en España.
  • Tarifa de apertura de hipoteca: paga el comprador o el banco. Dependiendo del prestamista, podrían cobrar esta tarifa al cliente. Esto no siempre es el caso, pero muchos bancos cobran alrededor del 1% al comprador.
  • Tarifa del broker hipotecario: el comprador paga. Las tarifas del corredor de hipotecas varían bastante. Suelen estar compuestas por una tarifa de consulta inicial + un porcentaje fijo del monto total de la hipoteca.

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