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Wie Sie ein Haus in Barcelona kaufen

Wie man ein Haus in Barcelona kauft?

Sie sind bereit, ein Zweitwohnsitz in sonnigen Barcelona zu kaufen. Vielleicht möchten Sie von der Dollar-Euro-Parität profitieren. Oder Sie müssen einfach etwas hart verdientes Geld gegen die Inflation absichern.

Manchmal ist es schwierig, einen unbekannten Immobilienmarkt zu navigieren. In diesem Post möchten wir Ihnen eine komplette Anleitung geben, um Ihnen beim Kauf Ihres neuen Hauses in Barcelona zu helfen. Hoffentlich ohne jegliche Hürden.

In diesem post

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1

Die Gesamtkosten ermitteln

Bevor Sie mit der Suche nach Ihrem Haus in Barcelona beginnen, sollten Sie am besten herausfinden, wie hoch die Gesamtkosten Ihrer Immobilie sein werden. So wissen Sie genau, wie viel Sie ausgeben können!

Zu Ihrem Budget sollten Sie Dinge wie Kaufsteuer (ITP), Schlusskosten, Kosten für die Eröffnung eines Hypothekendarlehens usw. hinzufügen.

Beitrag von Interesse: Maklerprovisionen in Spanien (eine Anleitung) 

Kaufsteuer und Schlusskosten

In Spanien müssen Sie immer dann, wenn Sie eine Immobilie kaufen, eine erhebliche Kaufsteuer zahlen.

In Barcelona müssen Sie 10% des Kaufpreises (dieser Prozentsatz variiert in anderen Gebieten) zuzüglich etwa 1,5% Schlusskosten und anderen Gebühren zahlen. Um auf der sicheren Seite zu sein, fügen Sie 12% des Kaufpreises hinzu.

Beispiel: Kaufpreis von 500.000 € + Grunderwerbssteuer von 50.000 € + 2% Schlussgebühren von 10.000 € = Gesamtbudget von 560.000 €

Hypothekenkosten

Wenn Sie Finanzierung benötigen, geben die Banken normalerweise eine Finanzierung von maximal 80% für Einwohner und 60-70% für Nicht-Einwohner aus. Einige Banken berechnen eine Kosten für die Eröffnung einer Hypothek. Wenn Sie einen Hypothekenmakler benötigen, kontaktieren Sie uns bitte.

2

Sprechen Sie mit den Banken (falls eine Hypothek benötigt wird)

Seit dem Immobiliencrash 2008 wurden die spanischen Hypothekenvorschriften strikter. Während des Crashes kamen die meisten Banken in die Nähe der Pleite und viele Häuser wurden beschlagnahmt.

Dies führte dazu, dass die Banken weniger Hypotheken gaben und gründlichere Hintergrundprüfungen durchführten. Daher ist es eine sehr gute Idee, Ihre Hypothek im Voraus genehmigen zu lassen.

Bank vs Hypothekenmakler

Bei Property Management Barcelona glauben wir, dass Sie sich direkt an eine oder zwei Banken wenden und auch einen Hypothekenmakler beauftragen sollten. Auf diese Weise verstehen Sie, ob der Makler tatsächlich ein gutes Angebot für Sie hat. Und keine Sorge, der Hypothekenmakler wird erst dann bezahlt, wenn Sie Ihre Hypothek unterschrieben haben.

Wie fest ist die vorzeitige Genehmigung der Hypothek?

Bitte beachten Sie, dass eine vorzeitige Genehmigung der Hypothek keine 100%ige Garantie für eine Hypothek darstellt. Die vorzeitigen Genehmigungen werden normalerweise von Bankmitarbeitern ausgestellt, die durch die Vergabe einer Hypothek viel gewinnen können.

Das bedeutet, dass es keine Garantien gibt, bis Ihre Unterlagen nicht an die Risikoanalyseabteilung der Bank gesendet wurden. Das passiert erst, wenn Sie eine Immobilie gefunden haben und die Bank die Möglichkeit hatte, diese zu bewerten.

 

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Starten Sie die Suche, um Ihr Haus in Barcelona zu kaufen!

Jetzt beginnt der Spaß! Suchen Sie nach Ihrem nächsten Traumhaus. Glücklicherweise können Sie heutzutage vieles online erledigen.

Zwei der besten Immobilienportale in Spanien sind idealista.com und fotocasa.es

Im Zentrum von Barcelona liegen die Preise für die meisten Immobilien zwischen 4000€ – 6000€ pro Quadratmeter. Einige der entscheidenden Faktoren für den Preis sind: Der Stock, auf dem sich die Wohnung befindet, ob die Wohnung zur Straße (Außen) oder zum Innenhof (Innen) liegt, die Verfügbarkeit von Aufzügen und ob die Wohnung eine Terrasse oder einen Balkon hat (beides in Barcelona sehr begehrt). Natürlich spielen die Nachbarschaft und die Größe die ultimativen entscheidenden Faktoren.

Spanische Immobilienmakler

Das Zentrum von Barcelona ist ein Verkäufermarkt. Die Nachfrage (Käufer) übersteigt das Angebot (Verkäufer).

Dies übersetzt sich in viele Immobilienagenturen, die nicht auf dem neuesten Stand bezüglich Kundenservice sind. Sie wissen, dass sie die Wohnung irgendwann verkauft wird, also müssen sie nicht aktiv jede Gelegenheit verfolgen.

Bitte lassen Sie sich nicht entmutigen, wenn Sie keine Antwort auf Ihre E-Mails und Anrufe erhalten. Behalten Sie einfach Ihren Fokus!

Suche aus dem Ausland

Wenn Sie von einem anderen Land aus suchen, empfehlen wir Ihnen dringend, einen Immobilien-Personal Shopper zu engagieren.

Er wird Ihnen bei Sprachbarrieren helfen, Videobesichtigungen in Ihrem Namen durchführen, sich auf dem lokalen rechtlichen Terrain zurechtfinden und Ihre besten Interessen im Auge behalten.

Interessanter Beitrag: Antares Barcelona, Luxus-Investmentimmobilien am Meer

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Nie Nr. & Bank Konto

Während der Suche empfehlen wir Ihnen, mit dem Prozess von zwei Dingen zu beginnen, die Sie benötigen, um Ihr Haus in Barcelona zu kaufen.

NIE

Das NIE ist das spanische Ausweisdokument für Ausländer. Die spanische Regierung verlangt, dass Sie dieses für jeden Immobilienkauf besitzen. Grundsätzlich wollen sie sicherstellen, dass Sie Ihre Steuern nach dem Kauf zahlen werden.

Sie können dies einfach an Ihrer örtlichen spanischen Botschaft (dauert ca. 3 Wochen) erhalten, falls Sie im Ausland leben.

Wenn Sie bereits in Barcelona sind, können Sie niebcn.com kontaktieren. Dieses unternehmen hat in der Vergangenheit Kunden geholfen und sie sind eine großartige Möglichkeit, die lokale Bürokratie zu umgehen.

Spanisches Bankkonto

Das Eröffnen eines spanischen Bankkontos ist nicht zwingend erforderlich, aber auf jedem Fall hilfreich. Mit diesem Konto können Sie einfach Steuern, Dienstleistungen und alles andere im Zusammenhang mit Ihrem Eigentum bezahlen.

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Die Verhandlung

Sie haben Ihr Traumhaus gefunden, möchten aber auch einen guten Preis erzielen.

In Spanien sind die Leute sehr an das Verhandeln gewöhnt und erwarten es tatsächlich. Besonders bei Immobiliengeschäften.

Die Negativen Seiten finden

Informieren Sie sich während der Besichtigungen über alle “negativen” Seiten des Eigentums. Verwenden Sie sie als Hebel während des Verhandlungsprozesses. Probleme wie anstehende Renovierungen, ähnliche, aber besser preisierte Immobilien in der Gegend, fehlende Eigenschaften des Eigentums (z. B. Terrasse, Aufzug usw.) und rechtliche Schwierigkeiten.

Die Positiven Seiten nutzen

Es hilft sehr, alle “positiven” Aspekte hervorzuheben, die Sie zu bieten haben. Wenn Sie bar bezahlen oder schnell schließen können, sind dies zwei der wichtigsten Gründe, warum Verkäufer den Preis schnell senken werden.

Abschließen

Es ist am besten, vor der Angebotsabgabe mindestens zwei Lieblingsimmobilien zu haben. Auf diese Weise behalten Sie einen kühlen Kopf und sind nicht zu sehr an das Ergebnis gebunden.

Sobald Sie alle Informationen haben, stellen Sie Ihr Angebot vor und warten Sie. Geben Sie dem Verkäufer etwas Zeit zum Nachdenken. Lassen Sie ihn gegen sich selbst verhandeln. Wir sind sicher, dass Sie in kürzester Zeit eine gute Vereinbarung treffen werden!

6

Reservation & Due Diligence

Reservation

Wenn Sie sich auf einen Kaufpreis geeinigt haben, ist es üblich, dass die meisten Agenturen eine Reservierungszahlung von 1% de Immobilie anfordern. Je nach Agentur kann es sein, dass sie diese Zahlung sogar vor der Abgabe Ihres ersten Angebots verlangen. Das ist normal und Sie erhalten das Geld ohne Fragen zurück, falls der Deal nicht zustande kommt.

Sobald die Reservierung gezahlt ist, darf die Immobilienagentur das Objekt nicht mehr verkaufen.

Due Diligence

Nachdem die Reservierung gezahlt und ein Kaufpreis vereinbart wurde, ist es Zeit für die Due Diligence.

Bei Property Management Barcelona empfehlen wir Ihnen, das Objekt mit einem lokalen Architekten zu besichtigen, um eventuelle strukturelle oder versteckte Probleme zu überprüfen. Dies könnte auch ein guter Zeitpunkt sein, um einen Immobilienanwalt zu engagieren, der Ihnen bei allen Unterlagen und Verträgen helfen kann. Wir können Ihnen gerne Kontakt mit beiden Professionellen vermitteln, schicken Sie uns einfach eine E-Mail!

Die Bank wird in dieser Phase ihren Gutachter zum Objekt senden (gilt nur, wenn Sie eine Hypothek benötigen)

Benötigte dokumentation

Introduzieren Sie Ihre E-Mail-Adresse unten ein, und wir senden Ihnen gerne eine vollständige Liste aller erforderlichen Unterlagen in Spanien.

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Der Anzahlungsvertrag

Dies ist der wichtigste Schritt des gesamten Prozesses. Durch diesen Vertrag werden die Bedingungen und Fristen des Deals festgelegt sowie die Ausstiegsklauseln.

Anzahlungsvertrag, auch “Arras penitenciales” genannt

Ein “Contrato de Arras penitenciales” ist das in Spanien verwendete rechtliche Vertragsmodell. Dieser Vertrag sieht vor, dass die kaufende Partei bei einem Rückzug ohne gültigen Grund den Anzahlungsbetrag verliert. Wenn der Verkäufer zurücktritt, muss er dem Käufer den doppelten Anzahlungsbetrag zurückzahlen.

Es ist üblich, zu diesem Zeitpunkt 10% des Grundstückswerts zu zahlen (abzüglich des 1% Anzahlungsbetrags während der Reservierung). Dies ist ein privater Vertrag, der nur zwischen beiden Parteien unterzeichnet wird.

Ausstiegsklauseln

Es ist sehr wichtig, einige Ausstiegsklauseln in diesen Vertrag aufzunehmen. So können Sie ohne Geldverlust aus dem Deal aussteigen. Typische Klauseln sind die fehlende Finanzierung / die Verkäufer können alle Unterlagen nicht bereitstellen / das Grundstück ist vor der Unterzeichnung des Grundbuchvertrags nicht schuldenfrei.

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Notar und Hypothekenprüfung

Notar

In Spanien ist der Notar der Beauftragte, um alle Immobilienverkäufe zu überwachen. Sie ähneln einem Anwalt und überwachen die letzten Phasen des Prozesses. Dokumente überprüfen, Signatargeber validieren und dem Käufer das Darlehen erklären sind unter ihren Hauptfunktionen.

Der Käufer wählt den Notar gemäß dem Gesetz aus. Das ist sinnvoll, da er als letzter Filter dient und sicherstellt, dass alles gemäß dem Gesetz durchgeführt wird (wodurch der Käufer geschützt wird).

Hypothekenprüfung

Nach dem Immobiliencrash 2008 hat die spanische Regierung eine Pflicht zur Hypothekenprüfung eingeführt. Das bedeutet, dass der Notar, wenn der Käufer eine Hypothek aufnimmt, alle Bedingungen erklären muss. Normalerweise trifft der Käufer ein paar Tage vor der Grundbuchunterzeichnung mit dem Notar zusammen.

Auf diese Weise schützt die Regierung den Käufer vor missbräuchlichen Hypothekenvereinbarungen, die vor dem Crash üblich waren.

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Der Grundbuchvertrag für die Immobilie

Der große Tag ist gekommen! Der Käufer und Verkäufer treffen sich im Notariat, wo beide Parteien den Grundbuchvertrag unterschreiben werden.

Der Käufer

Der Notar wird den gesamten Grundbuchvertrag laut vorlesen und beide Parteien werden unterschreiben.

Zu diesem Zeitpunkt wird der Käufer den verbleibenden 90% des Kaufpreises bezahlen.

In Spanien kann dies entweder mit von der Bank bescheinigten Schecks oder Überweisungen erfolgen, die von der Bank von Spanien validiert wurden. Es ist wichtig, die Zahlungsmethoden, die die Verkäufer bevorzugen, im Voraus zu erfragen, damit es keine Missverständnisse gibt.

Zudem wird der Käufer zu diesem Zeitpunkt den Hypothekenvertrag unterschreiben.

Der Verkäufer

Nach Unterzeichnung des Grundbuchvertrags wird der Verkäufer den Schlüssel und die letzten bezahlten Rechnungen für Dienstleistungen übergeben.

Und schon ist es vorbei! Jetzt ist es Zeit, in dein neues Haus in Barcelona einzuziehen und die Schönheit dieser Stadt zu genießen!

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Vergiss nicht den Finanzbeamten

Zahlungsvorschuss

Ein paar Tage nach Unterzeichnung des Kaufvertrags wird das Notariat einen Zahlungsvorschuss senden. Im Grunde genommen ist es eine Schätzung darüber, wie viel Sie für die ITP-Steuer + Notar und Grundbuchkosten ausgeben werden.

ITP-Steuer

Die ITP (“Impuesto sobre transmisiones patrimoniales” auf Spanisch) ist die größte Steuerzahlung, die Sie nach dem Kauf einer Immobilie tätigen müssen.

In Barcelona und Katalonien im Allgemeinen entspricht sie 10% des Kaufpreises. Denken Sie daran, dass wenn Sie in einer anderen spanischen Region kaufen, dieser Wert abweichen und wahrscheinlich niedriger sein wird.

Der Prozess

Nach Erhalt des Zahlungsvorschusses überweisen Sie diese Mittel an das Notariat. Dieser zahlt dann und fordert alle Unterlagen an. Dieser Prozess wird ungefähr zwei Monate dauern. Danach erhalten Sie den endgültigen eingetragenen Kaufvertrag und die bezahlten Steuerbelege.

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