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Como comprar un piso en Barcelona (en 10 pasos!)

Como comprar un piso en Barcelona?

Estás listo para comprar un piso de vacaciones en la soleada Barcelona. Tal vez quieres aprovechar la paridad dólar – euro. O simplemente necesitas invertir algo de efectivo, ganado con tanto esfuerzo, y protegerlo contra la inflación.

A veces es difícil navegar un mercado inmobiliario desconocido. En este post nos encantaría darte una guía completa para ayudarte a comprar tu nueva casa en Barcelona. 

En este post

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El costo total

Antes incluso de comenzar a buscar tu casa en Barcelona, ​​lo mejor es averiguar cuánto será el costo total de la propiedad. De esta manera sabrás exactamente cuánto puedes permitirte gastar.

Además de tu presupuesto inicial, deberás agregar cosas como el impuesto a la transmisión patrimonial (ITP), los costos de cierre y los costos de apertura de la hipoteca.

Impuestos de compra y costos de cierre

En España tienes que pagar un alto impuesto de transmisión si se trata de un piso de segunda mano, o IVA en caso de que se trate de una propiedad nueva. 

En Barcelona, para ambos casos, tendrás que pagar el 10% del precio de compra (este porcentaje varía en otras áreas de España) y aproximadamente un 1,5% en gastos de cierre. Para estar seguro calcula un 12% sobre el precio de compra.

Ejemplo: Precio de compra a 500.000€ + ITP de 50.000€ + 2% gastos de cierre a 10.000€ = 560.000€ presupuesto total

Post de interés: Golden Visa España, sobrevivirá?

Costos de hipoteca

Si necesitas financiación, los bancos normalmente conceden una financiación máxima del 80 % para los residentes y del 60-70 % para los no residentes.

Algunos bancos cobrarán un costo de apertura de la hipoteca. Si necesita un broker hipotecario, ponte en contacto!

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Habla con los bancos (si necesitas hipoteca)

Desde la crisis inmobiliaria del 2008, las normas hipotecarias españolas se han vuelto más estrictas. Durante la crisis, la mayoría de los bancos estuvieron al borde de la bancarrota. Además se embargaron muchos pisos, que no pudieron afrontar los pagos hipotecarios.

Esto llevó a que los bancos otorguen menos hipotecas y soliciten verificaciones de antecedentes más exhaustivas. Por lo tanto, es una muy buena idea tener tu hipoteca pre aprobada.

Banco vs broker hipotecario

En Property Manager Barcelona creemos que debes acercarte a uno o dos bancos directamente y también conseguir un corredor hipotecario. De esta manera, comprenderás si el corredor realmente te está dando un buen trato. Y no te preocupes, el broker hipotecario solo recibe su pago una vez la hipoteca está firmada.

Qué tan firme es la aprobación previa de la hipoteca?

Ten en cuenta que una aprobación previa hipotecaria no garantiza una hipoteca al 100%. Las aprobaciones previas normalmente son emitidas por empleados del banco que tienen mucho que ganar al otorgarte una hipoteca.

Dicho esto, hasta que la operación no se envía al departamento de análisis de riesgos del banco, no hay garantías. Esto solo sucede una vez que hayas encontrado una propiedad y el banco haya tenido la oportunidad de tasarla.

Post de interés: Hipoteca en España (una guía)

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Empieza la búsqueda, para comprar tu piso en Barcelona

Ahora comienza la parte divertida! Buscar el próximo piso de tus sueños. Afortunadamente, hoy en día puedes hacer muchas cosas en línea.

Dos de los mejores portales inmobiliarios de España son idealista.com y fotocasa.es

En el centro de Barcelona la mayoría de las propiedades tienen un rango entre 4000€ – 6000€ por metro cuadrado. Algunos de los factores que deciden el precio son: Planta en la que se encuentra el piso, si el piso da a la calle (exterior) o a un patio interior (interior), la disponibilidad de ascensor, y si el piso tiene terraza o balcón (ambos muy codiciados en Barcelona). Por supuesto, el vecindario y el tamaño serán los factores determinantes.

Agentes inmobiliarios españoles

El centro de Barcelona es un mercado de vendedores. La demanda (compradores) supera con creces la oferta (vendedores).

Esto se traduce en que muchas inmobiliarias no están a la altura, en lo que respecta la atención al cliente. Saben que eventualmente venderán el piso, por lo que no tienen que perseguir activamente todos los interesados.

Por favor no te desanimes si no recibes respuesta a tus correos electrónicos y llamadas. Sigue tratando! 

Buscando desde el extranjero

Si está buscando desde otro país, te recomendamos que contrates un Personal Shopper inmobiliario.

Te ayudará a navegar el terreno legal, podrá hacer video visitas en tu nombre y defenderá tus mejores intereses.

Post de interés: Licencia Turística Barcelona: Todo Lo Que Debería Saber

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Nie & cuenta bancaria

Si estás buscando desde el extranjero, te recomendamos que comiences lo antes posible el trámite, para conseguir dos cosas que necesitarás durante la compra de tu piso en Barcelona.

NIE

El NIE es el número de identificación del extranjero. El gobierno español requiere que tengas este documento para cualquier compra de inmuebles. Básicamente, quieren asegurarse de que pagues tus impuestos al finalizar la compra.

Puedes obtenerlo fácilmente en tu embajada española local (tarda aproximadamente 3 semanas).

Si ya estás en Barcelona puedes contactar con niebcn.com. Han ayudado a clientes en el pasado y son una excelente manera de eludir la burocracia local. 

Post de interés: Como conseguir el NIE español (una guía)

Cuenta bancaria española

Obtener una cuenta bancaria española no es obligatorio, pero definitivamente útil. A través de esta cuenta podrás pagar fácilmente los impuestos, servicios y cualquier otra cosa relacionada con el piso. En La Caixa puedes abrir una, de manera online, en minutos!

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La negociación

Has encontrado el piso de tus sueños, pero también te gustaría conseguir un buen precio.

En España la gente está muy acostumbrada a negociar y la verdad es que lo espera. Sobre todo en las operaciones inmobiliarias.

Encontrar lo negativo

Durante las visitas infórmate sobre todos los aspectos “negativos” que tiene el piso. Úsalos como palanca durante el proceso de negociación. Cuestiones como reformas o derramas pendientes, viviendas similares pero con mejor precio en la zona, falta de atributos del piso (ej. terraza, ascensor, etc.) y dificultades legales.

Usar lo positivo

Es de gran ayuda enfatizar todos los “positivos” que tienes para ofrecer. Si no necesitas hipoteca o si puedes cerrar rápidamente, son dos de las razones principales por las que los dueños bajarán el precio.

Cerrar la operación

Es mejor tener al menos dos propiedades favoritas antes de hacer tu oferta. De esta forma, mantendrás la cabeza fría y no te apegarás emocionalmente al resultado.

Una vez que tengas toda la información, presenta tu oferta y espera. Dale al vendedor algo de tiempo para pensarlo. Que negocie consigo mismo. Seguro que cerrarás exitosamente, en muy poco tiempo!

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Reserva & proceso de investigación

Reserva

Una vez hayas acordado el precio de compra, es habitual que la mayoría de las agencias inmobiliarias soliciten el pago de una reserva del 1%. Dependiendo de la agencia, es posible que incluso soliciten este pago antes de presentar tu primer oferta. Esto es normal y te deberían devolver el dinero sin problema, si la operación no se llega a concretar.

Una vez pagada la reserva, la inmobiliaria tiene que dejar de comercializar el inmueble.

Proceso de investigación

Después de que se pague la reserva y se haya acordado un precio de compra, es hora de hacer tu proceso de investigación.

En Property Management Barcelona te recomendamos que visites la propiedad con un arquitecto local, para comprobar si hay algún problema estructural u oculto. Además, este podría ser un buen momento para contratar a un abogado inmobiliario, que pueda ayudarte con toda la documentación y los contratos. Podemos ponerte en contacto con ambos profesionales, solo envíanos un correo!

Finalmente, en esta etapa, el banco enviará a su tasador a la propiedad (solo aplica si necesitas una hipoteca). 

TODA LA DOCUMENTACIÓN NECESARIA

Envíanos tu dirección de correo electrónico y con gusto te mandaremos una lista completa de todos los documentos requeridos en España.

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El contrato de arras

Este es el paso más importante de toda la operación. Mediante este contrato se establecerán las condiciones y plazos de la operación, así como las cláusulas de resolución.

Las arras penitenciales

Un “Contrato de Arras penitenciales”, es el modelo de contrato legal utilizado en España, para la mayoría de las compraventas. Este tipo de contrato establece que si la parte compradora se retracta sin una razón válida, perderá su depósito. Si los vendedores se tiran atrás, tendrán que devolver el doble de la cantidad depositada por los compradores.

Es costumbre pagar el 10% del valor de la propiedad en esta etapa (descontando el 1% inicial pagado durante la reserva). Este es un contrato privado, firmado solo entre ambas partes.

Cláusulas de resolución

Es muy importante escribir en este contrato algunas cláusulas de resolución. De esta manera, podrás retractarte de la operación sin perder tu dinero. Algunas cláusulas típicas son no poder obtener la hipoteca, los vendedores no pueden proporcionar toda la documentación o la propiedad no está libre de deudas llegado el día de la escritura.

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Notario y revisión de hipoteca

Notario

En España, el notario es la figura designada para supervisar todas compraventas. Son similares a un abogado y supervisarán las etapas finales del proceso. Revisar la documentación, validar las partes firmantes y explicar la hipoteca al comprador están entre sus principales obligaciones.

El comprador, por ley, elegirá al notario. Esto tiene sentido, ya que actuará como filtro final, supervisando que todo se haga en de acuerdo con la ley (protegiendo al comprador en el proceso)

Revisión de la hipoteca

Después de la crisis inmobiliaria de 2008, una de las mejoras realizadas por el gobierno español fue la implementación de una revisión hipotecaria obligatoria. Esto significa que si el comprador obtiene una hipoteca, el notario debe explicarle todas las condiciones. Normalmente, el comprador se reunirá con el notario un par de días antes de la firma de la escritura del piso.

De esta manera, el gobierno protege al comprador de acuerdos hipotecarios abusivos, que eran comunes antes del colapso.

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La escritura de la propiedad

Ha llegado el gran día! El comprador y el vendedor se reúnen en la notaría, donde ambas partes firmarán la escritura de propiedad.

El comprador

El notario leerá en voz alta toda la escritura de propiedad, y ambas partes procederán a firmar.

En esta etapa, el comprador pagará el 90% restante del precio de compra.

En España, esto se puede hacer con cheques bancarios nominativos o transferencias validadas por el banco de España. Es importante haber preguntado a los vendedores qué método de pago prefieren. Así evitaremos un momento de tensión o confusión durante la firma.

Además, en este momento, el comprador firmará la escritura de hipoteca.

El vendedor

Después de firmar la escritura de la propiedad, el vendedor entregará las llaves y las últimas facturas de servicios pagadas.

Y listo! Ahora es el momento de mudarte a tu nuevo piso en Barcelona y comenzar a disfrutar de esta hermosa ciudad!

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No te olvides de los impuestos

Provisión de fondos

Un par de días después de haber firmado la escritura, la notaría enviará una provisión de fondos. Básicamente es un estimado de cuánto vas a gastar en ITP + gastos de notaría + gastos del registro de la propiedad.

ITP

El ITP (“Impuesto sobre transmisiones patrimoniales”) es el mayor pago de impuestos que tendrás que hacer al comprar una propiedad.

En Barcelona y Catalunya corresponde al 10% del valor de compra (para propiedades de segunda mano). Ten en cuenta que si estás comprando en otra zona española, este valor será diferente y probablemente menor.

Si por otro lado estás comprando un piso de nueva construcción, tendrás que pagar IVA, también del 10%.

El procedimiento

Después de recibir la provisión de fondos, transferirás esos fondos al notario. Ellos pagarán y solicitarán toda la documentación necesaria. Este proceso tomará aproximadamente dos meses. Finalmente, recibirás la escritura inscrita y los comprobantes de impuestos pagados.

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